万科A（000002）昨日公布半年报和7月份销售情况。公司减少计划新开工面积与竣工面积具有重大战略意义。

　　在令人堪忧的行业背景之下，新开工面积与竣工面积的减少，一是减少未来商品房供给，降低行业经营风险；二是直接降低投资额，在货币政策从紧政策下降低资金压力，三是腾挪出资金在合适的机会获取更多低成本土地资源，这将对公司长远发展与行业地位产生深远影响。

　　业绩增速趋缓

　　中报显示，公司调整了下半年的开竣工计划，开工计划较年初安排减少了约20％，较2007年实际开工面积减少了约12％；竣工计划较年初安排减少了约15％，较2007年实际竣工面积增长了约32％。

　　竣工面积增速的下降，将降低2008、2009年公司业绩的增速，新开工面积减少，将减少2009年公司商品住宅的供给量，受此影响，公司2008、2009年业绩增速趋缓。

　　上半年，公司房地产项目结算面积208.1万平方米，结算收入170.1亿元，分别比去年同期增长69.7%和55.5%；房地产业务毛利率为29.23%，比上年同期减少4.63％。

　　1～6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。但是，下半年月度销售数据同比负增长可能性较大。7月份销售面积与销售额同比下降-27％和-15％。自五月份以来，公司月度销售面积开始负增长，5～7月份销售面积增速分别为-6％、-38％、-27％，销售额同比增长13％、-23％、-15％。2008年房地产市场整体环境令人堪忧，下半年部分月度销售数据同比负增长可能性仍然较大。

　　资金压力较小

　　公司资产负债率67.8％，与去年同期基本持平。报告期末，公司货币资金153.7亿元，短期借款53.5亿元，长期借款137.0亿元，其中一年内到期长期借款96.2亿元，无需担心公司偿债能力。但由于规模的扩大，信贷紧缩背景之下，公司发展仍然有较大资金需求，由于公司发展战略的调整，投资进度放缓，压力相对趋缓。

　　短期来看，供需关系进一步恶化。下半年房地产市场步入深度调整的可能性加大。我们预计下半年我国房地产市场仍将处于调整之中，公司销售环境仍不容乐观。尽管我们认为下半年房地产市场步入深度调整的可能性逐步加大，但从中长期视角来看，我们仍然坚定看好房地产行业。

　　此前我们下调了公司未来两年业绩预测至0.63元、0.83元（最新股本全面摊薄）。基于公司经营调整，2008年新开工面积与竣工面积的增速放缓，我们再次下调2008、2009年公司每股收益至0.60元、0.72元，EPS增速为35％、20％。

　　基于对房地产行业的长期看好与公司行业领跑者地位及竞争优势，股价经过深幅下调，我们认为万科已具有长期投资价值，仍然维持万科“强烈推荐、A”的评级，建议下半年战略性逢低买入，静待房地产市场趋稳回暖。